商业地产预测

                          

利率下降——不会发生

我们原以为到年中，利率会下降，从而挽救商业房地产行业, 但这并没有发生. Now, 我们怀疑在11月大选前可能会有一次降息, 但这不会有多大帮助. 以下是我们目前了解的情况.

 

银行降低风险

我们知道银行收紧了贷款，原因如下. 银行以存款的形式拥有一定数量的资本，它们可以放贷. 它们的监管机构决定了有多少存款可以安全地用于贷款，这样银行的流动性才不会受到威胁. 他们喜欢发放建筑贷款，因为这是最赚钱的，尽管风险最大. 他们通过非常仔细地审查开发商-借款人来降低风险. 他们还希望借款人拿出相当数量的股本，如果出现亏损，这些股本将完全处于风险之中, 如果股本不足以弥补损失，可能还会有个人担保来弥补损失. Think about my 3份报告 Joe Equity被Bad Bart枪杀，而第一个债务兄弟受伤了.

 

发展慢了很多

Well, these days, 当银行的贷款没有像银行希望的那样快得到偿还时，问题就出现了, 建筑贷款通常在三到四年的期限内. 这样一来，他们就不能把这些钱投入到新的贷款中，收取新的费用. 对很多当地银行来说, 谁是最活跃的建设贷款, 一线贷款已经相当满了，再给建筑行业提供贷款的空间很小. 唯一需要申请的是aaa信用开发商，他们可能只能借到项目建设成本的55%, 而不是几年前的75%. Ouch. 所以，发展慢了很多. 已经完成项目的开发商卖不出去或者不想卖出去, 因为他们无法获得承诺给投资者的利润. 利率对潜在买家来说太高了, 这意味着他们必须为项目支付更少的费用，这样他们就可以为投资者获得所需的回报. 他们的投资者想要更高的回报，因为我可以得到4.10年期国债的无风险回报率为6%或更高, 所以我为什么要把钱押在一个不能给我带来三倍回报的建筑项目上呢, or so.

 

Tax Relief

哦，还有税务人员. 在过去十年中，房地产价格每年上涨5%或更多, that is, 直到2022年，音乐停止了. 据估计，在过去两年中，香港的整体房地产价值已经下跌了20%, 随着价值在今年触底反弹. 现在的指导方针是，你应该期望在办公物业的税收评估中减少30%, due to Work-From-Home plus obsolesce issues; probably 10% in retail and 15% in multifamily. 但是，税务评估员会与你斗争，以获得他认为他有权获得的每年20%的增长. 州议会刚刚通过了500万美元以下商业地产评估价值每年增长20%的上限. 但是，尽管有证据表明价值实际上正在下降，评估仍将提高, not increasing. 这将导致评估地区面临大量诉讼, 但这正是我们现在必须要做的, 如果你想减税.

 

这一切都意味着新的商业开发将在明年缓慢进行，很可能一直持续到2025年. 价格已经触底，但在一段时间内不会上涨. 一旦利率开始下降, 我们希望这种情况不会发生，因为我们让自己陷入了衰退, 买家和卖家需要6个月到一年的时间来清理市场，进入下一个新常态.

 

现在，不确定性是我们的永恒伴侣.